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产权商铺:香饽饽变烫手山芋

2007-8-20

   7月1开始营业,开业率不足50%,一个月后仍人流稀少,商户们按捺不住不满开始和管理方交涉——这是近日发生在明星地产商潘石屹的项目SOHO尚都的一幕。

  面对来自租户和媒体的压力,潘石屹一面调整队伍,一面呼吁:SOHO尚都还是一个婴儿,需要呵护。其实在北京,与SOHO尚都类似的状况很寻常。在城市的东西南北各个方向都有新建商铺或陷入招商困境,或在经营困境中苦苦挣扎,和这些铺子当年旺销的景象大相径庭。

  更糟糕的是,开发商们大多套利离场,剩下一批批产权商铺投资者在吞食苦果——一两年前以高出同等地段住宅2倍到3倍的价格抢购下商铺,结果很长时间租不出去,自己经营又没经验,想原价卖掉都没有人接手。

  产权商铺,这个曾经是投资者眼中的香饽饽,眼下正在变成烫手山芋。

  投资回报路漫漫

  并不擅长做商业运营的住宅开发商,把商铺以产权商铺的形态卖给了众多不懂商业经营的投资者。

  在国贸写字楼里办公的赵梅(化名)称:自己的商铺投资是高价买了个大“窝货”。

  “和住宅比,商铺的租金要高得多,所以在用80万元买一套90多平方米住宅还是投资一个30多平方米的商铺之间,我掂量再三选择了后者。有个铺子,将来不想在公司干了,可以自己经营个小店,将来还可以传给儿子。”盘算之下,三年前,赵梅在东三环和东四环之间的一个新盘里选择了一套30平方米的底商。

  一年半后开发商交房,赵梅却没有等来租户,于是委托给中介公司出租。然而,中介介绍的租户愿意付的租金都和开发商当年卖铺时提供的参考价相差近一倍,还都要求23个月的免租期,理由是周围住户少客流有限,结果一年时间也没有租出去。

  接下来,商铺所在的区域进行路网改造,因不知道建设工期要多长,连肯付低租金的商家都找不到了。好在周围的房价一直在涨,赵梅也没太慌,盘算着租不出去就卖掉。在中介公司登记转让后,到今年年初依然无人问津——赵梅这时才感觉到:自己栽在这个30平方米的铺子上了。

  赵梅不知道自己的商铺究竟什么时候能流金淌银,看看同事要么在股市里赚了钱,要么投资住宅一收房就开始赚租金,除了后悔只能冀望将来:社区附近的几个新商场都开始营业了,很多小区也入住了,商铺应该很快就能租出去了吧?

  然而,赵梅毕竟不是房地产专业人士,如果她知道:仅她的商铺所在的小区就有3万多平方米的商业面积,周围十几个新盘都规划有1万平方米以上的商业,而且这些商业多数都是被不擅长做商业运营的住宅开发商,以产权商铺的形态卖给无数与她类似的不懂商业经营的投资者,恐怕她短期内还乐观不起来。

  三方养铺意识均缺失

  开发商、个人投资者和商家,赚钱的心都非常急迫,但商业地产没有两三年是旺不起来的。

  比起买到“窝货”的赵梅,SOHO尚都的投资者还算幸运。这里位于写字楼群中,产权商铺供应量不大,虽然目前一批写字楼尚未投入使用影响了客流,但一两年后还是很有希望的。

  然而,分散产权销售让开发商迅速回笼了资金并获得高额回报,但也确实成为统一运营的壁垒,尤其是商场式的商业地产产权分散后的运营难度,会比相对独立的临街铺更大,因为业态组合是否合理将影响到整体经营效果,而每个投资者都希望自己的商铺出租给高租金的商户,SOHO尚都的招商注定会很吃力。

  “现在无论开发商、个人投资者还是商家,赚钱的心都非常急迫,要么缺乏专业性,要么缺乏养铺意识。即便是东方广场和金源购物中心这样位置好、体量大、单一产权的商业地产,没有两三年都做不旺,何况产权分散、缺乏统一规划和招商管理的物业呢!”一位商业地产专家指出。

  相对住宅和写字楼,商铺投资确实是利润最诱人的。但因为它的商业链条是最长的,专业性需求最高,也是投资风险最大的,目前的投资者多数对这一风险都估计不足。当然,这其中也有开发商的责任,他们在销售产权商铺时往往过度宣传理想经营状态和高估投资回报率,而对风险不做必要提示,加之过高的售价抬高了租金的门槛,缺乏业态规划也为日后的运营埋下了混乱的种子。

  投资者“无知无畏”

  多数投资者对商铺的投资风险估计不足,结果一着不慎,代价惨痛。

  有机构统计,今年北京面世的商业项目27个,最初放量将达到237万平方米,预计全年商业地产供应总面积会达到600万平方米。戴德梁行预计,今年下半年,北京商铺市场新增供应量预计将达到近200万平方米,朝外、CBD及中关村等区域供应相对更集中。

  5+1五合国际(WERKHART)集团总顾问刘力博士表示,新项目的集中上市将使北京零售市场进入空前激烈的竞争状态,而新建项目主要聚集在传统商业商务中心,使得这些区域的商业供给过剩。加之这些新兴商业的定位多以中高档为主,定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大,招商将更加困难。

  投资者的投资心态也并不成熟。当前的很多商铺投资者,被专家们评价为“无知无畏”。他们投资商铺,动辄上百万元,一着不慎,代价惨痛。因此专家提醒,一定要谨慎选择区域和项目,那些有主题且实行差异化经营的胜算要大一些。

  提示

产权商铺,又称商铺散卖,即开发商将商铺卖给小业主,然后再协助其出租招商。作为一种常见商业地产运作模式,其是否合适和有效,长期以来一直备受争议。潘石屹的SOHO中国,一直坚持散卖模式。

来源:中国经营报


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