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深圳商业地产将迎来全新格局

2007-08-23

    提到深圳商业地产,不能不说到深圳商业的发展,深圳商业的发展从某个层面说见证了商业地产发展。深圳的商业发展史,是非常短的,真正的发展,应该从改革开放创立深圳经济特区起不足30年;但其成熟程度,在全国来说却无出其右,现在已成为全国零售连锁企业100强中所占数量最多的城市,且大部分排位靠前。

    深圳商业的发展,与深圳早期的“试验田”性质有关,但也是深圳商业实践者辛勤汗水的结晶。华润万佳、新一佳、人人乐、茂业、岁宝、顺电等响当当的名字,无不是深圳的骄傲。

    纵观深圳特区自创立以来的商业发展来看,不难发现随着经济特区的建设与发展,商业发展经历了多样的特点。

    特区创立初期,商业萌芽初显,物资出现短缺

    特区创立之初,百废待兴,而生产、运输、销售等渠道未能理顺,造成物资严重短缺,价格畸高。1985年,全国第一家中外合资的百货商场——天虹商场于深南路(也就是现在的上海宾馆旁)正式开业,当时,华强北还是一片在建或刚建成的厂房。1986年,随着国贸大厦的落成,免税、友谊城、国商等一批百货商场相继开业。

    在这一阶段,集中体现的特征是:

    1、商业网点奇缺,商场开一家火一家;2、东门是唯一的商圈,以小商铺的个体经营为主;3、消费力不足,1985年前以工程兵为主的消费群体,决定了当时的消费以满足基本生活需求为主;4、业态单一,服务意识不强;5、当时盛极一时的商场,除天虹商场外,现在均已倒闭或惨淡经营。

    经济转型期,消费心态改变,群雄争鹿格局形成

    这一时期,深圳基本已从计划经济转型到市场经济,随着深圳人口的增长,零售网点不断增多,物资短缺的情况得到了有效的改变,而人民的消费心态也趋于平稳。而百姓仓储俱乐部、百家惠百货等大型卖场的开业到倒闭,虽然对于个体来说是失败了,但这都是很好的探索,为后来者提供了宝贵的经验。

    在这一阶段,呈现出群雄竞争的态势:

    1、各种业态纷纷出现,世界级商家开始进入深圳:麦当劳、711便利店、大型超市等,很多新型业态都是国内首创,虽有成功失败,但却为深圳、乃至全国的商业起了很好的示范作用。

    2、在全国仍无优势企业,处于诸侯混战、群龙无首阶段。最好的证明是1994年全国零售企业100强无一深圳企业。

    3、全市依然是东门商圈一家独大,但在华强北赛格电子商城(当时规模很小)等已经成型。

 随着市场经济的成熟发展,商业巨头进驻,核心商圈迅速崛起。

    1994年后是深圳商业发展从量变到质变、从无序竞争到行业自律、企业从深圳走向全国的阶段,是深圳商业发展史上发展速度最快的阶段,是奠定深圳商业企业在全国地位的重要阶段。

    在全国范围来说,这个阶段也是很重要的:国民经济已经完全脱离了旧的计划经济的束缚,需要出现新的市场平衡。而国民经济的持续发展使市场的包容度更大,能容纳更多的业态与不同档次的商品。应该说,在这一阶段谁能把握时机做大做强,谁就能在以后的竞争中赢得更多的商机,现在的全国连锁100强,大部分都是在这个时期发展起来的,而深圳商界的弄潮儿们把握住了这一机遇,赢得了中国商业样板城市的美誉。

    这一阶段有两件重要的事件:1994年万佳百货入驻华强北,1996年国际零售巨头沃尔玛进入深圳。

    万佳百货入驻华强北,创造性地把国外成功的现代零售模式与中国的具体国情相结合,这是国际先进零售业态在深圳的第一个成功案例,此后,茂业、岁宝、人人乐、新一佳等一大批本土优秀零售企业相继诞生,天虹也成功转型。从此,现代零售业在深圳蓬勃兴起,深圳零售业进入大发展阶段。而万佳百货的成功,也成为撬动华强北商圈的契机,从此,华强北迅速崛起,与东门商圈合称深圳两大商圈,并在新世纪后逐渐抛离东门,成为全国四大商业街之一。

    而沃尔玛的进入,使本土零售商立即感受到了这来自世界一流企业的巨大压力!当时曾有人预言沃尔玛进入后两年内本土零售企业将有60%倒闭,但恰恰是这泰山压顶般的压力,以及随之而来的国际先进的经营理念、零售业态、经营管理技术,造就了深圳一大批优秀的零售企业,才有了今天的“深圳零售军团”。

    这一阶段深圳的商业,完全体现了深圳的活力:

    1、零售巨头“集中诞生”的阶段,这些零售巨头虽然也有高潮低谷,但经过这个阶段的市场考验后,锻造了适应各种环境的能力。也是在这个时期,他们纷纷走出深圳,迈向全国。

    2、深圳商业升级阶段,除了业态的丰富,还有商业档次的不断提高,出现了西武、天安国际名店等高档次、具有国际水准的商场。

    3、商业地产在此阶段的中后期蓬勃发展,尤其以1998年东门商圈全面大改造作为重要标志,当时推出的商业项目,如东港中心、名仕商城、南塘商业广场等都创造了商业销售的奇迹;而华强北商圈则以厂房改造为商业为主,销售项目较少;此阶段产权式商铺销售火爆,投资者们纷纷憧憬“小投资,大收益”的未来前景,其中南山“集美堂”和布吉中心商城是典型例子。

    21世纪商业新格局,城市MALL崛起,商业竞争异彩纷呈

    2002发生了两件事,进一步奠定了深圳商业在全国的领导地位:一是中信城市广场的开业,另外是第一届中国(深圳)消费商品采购大会隆重举行。

    中信城市广场位处城市中心,经营情况良好,是中国第一家真正意义上的城市MALL。中国(深圳)消费商品采购大会至今一共举办了五届。采购大会对深圳产品打入国际采购网络,吸引大型跨国企业来深设立采购中心起到了十分积极的作用。深圳优秀零售企业群体与国内外零售商同台亮相,共同切磋供应链技术,成为国内外关注的焦点。

    这一阶段的特征是:

    1、深圳商业已经是领跑全国。与国际购物之都香港相比,从商业规划、商品丰富度、服务等方面都大大缩短了差距。

    2、商业地产进入成熟阶段,产权式销售基本绝迹,针对将商铺卖给小投资者导致后期经营不善的情况,很多有实力的开发商纷纷采取只租不售方式,且大部分取得了良好的经营。

    3、特色专业市场成熟:深圳较早成熟的专业市场是与民生相关的行业,如家具、建材、文具等,随着人民生活水平的提高,社会功能的细分,逐步产生了文化类(如艺展中心、航诚艺都)、生产原料类(如东门几大布料专业市场、华南城等)等特色专业市场。

    4、商圈呈现多层次、全方位的发展,除华强北、东门两大商圈外,南山、宝安、龙华、龙岗、布吉五大区域性商圈已经成熟。而最具爆发力的中心区商圈,随着天虹购物广场、COCOPARK、中心城的开业,已经显示其巨大的商业价值。

 

来源: 深圳特区报

 

 

 


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